マンション
オーナー
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トータル管理

契　約　締　結
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当社

管理

営繕

 マンションの管理運営は当社の管理部が担当します。 管理委託契約┐
家賃請求┤
入居者クレーム処理┤
定期巡回サービス┤
改善・修繕┤
掃除・除雪┘		 ─ ┌⊂営繕部⊃
┤
└⊂管理部⊃
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入居者

募集

 入居者募集は当社で宣伝活動いたします 賃貸借契約
入居者厳選
入居者募集		 ─ ┌入居者管理カード作成
├入居者注意事項作成
┼約定書作成
├連帯保証人承諾書作成
└契約書作成

・共同住宅管理委託契約

その１、目的

　共同住宅(アパート、マンション)の利用収益に関する、運営(賃貸業務)および、物件の継続管理に必要な業務を行います

その２、管理業務内容

　(１)空室時の入居者募集、契約更新、解除等管理契約

　(２)賃貸借契約の解除時に立会点検業務、および建物の保全管理、機能管理、衛生管理、修繕等の手配

　(３)入居者の物件利用状況の把握、および危険な利用の差し止め

　(４)その他、所有者より特別の指示を受けた事項

その３、入居者の賃料等回収、および所有者への納金

その４、管理の報酬規定、支払方法

　(１)契約による報酬は、一世帯当り金2000円から

　(２)報酬支払方法は、賃料等の納金を行うとき、差引くものとします。但し、空室がある場合はその分の報酬はないものとします。また、入居者の都合により、賃料等の入金が遅れた場合は、その賃料等の入金時とします。
　(３)管理の報酬額は、経済情勢および消費物価の著しい変動、または賃料額に変動があった場合、協議の上、その額を改正できる

その５、契約期間

　契約期間は、１年間から２年間で、期間満了時に更新・延長が可能

その６、契約解除の予告等

その７、その他
　
　 その他、必要な事項があれば、適宜所有者と受託者との間で協議


・家賃請求

ここでは、賃料収入管理について説明します。
すべ ての基本は、所有者と賃借人との間にある契約書です。契約書の内容は、所有者にとって有利に作成して下さい。たとえば、アパマンプラザでは、家賃滞納対策として次のような条項を設定しています。

※「賃貸等の遅延損害金は1日につき0.3％とする」
※「10日以上の遅滞したときは本件建物の入り口ドアに対しあらかじめ乙(賃借人)に交付していない鍵による施錠をなし乙の入室を拒絶することができる」

これらの条項を設定することによりトラブルがあった時、賃料の回収をスムーズに行うことができるようになります。遅延家賃の督促のプロセスは以下のとおりです。

１、契約期日迄に入金無き場合は、入居者と連帯保証人に催告状を出す。

２、保証人電話して支払を促す。

３、催告状の期限に入金のない場合、ドアに貼紙をする(ドアロック)。また、これを写真に撮っておく。

４、３、と同時に内容証明を出す。

５、法的手続きによる賃料回収
　@支払督促
　　４、の内容証明書を出しても期日までに入金されない場合、相手方(連帯保証人)の住所地を管轄する簡易裁判所に対して申し立てます。
＊支払督促とは
　債権者(所有者)からの申し立てを受けて裁判所が債務者に対して、債権の支払をするように命令を出す制度です。証拠調べ等の行為は行わず、申立書を形式的に審査するだけです。支払督促は債権者の一方的な申立てにより行われるものです。
　但し、債務者(相手側)が、２週間以内に異議申立てすると通常の裁判に移行します。
　
　A少額訴訟
　　債権が30万円以下の金銭支払請求に限られますが、1回の審理でその日のうちに判決が言い渡されます。
　　手続きも簡単で、早くて、費用も安く(自分で行うと1万円以下ですみます)、賃料請求に適しています。
　　※管轄裁判所は、相手の住所地の簡易裁判所です。

いかがだったでしょうか、以上は、家賃の滞納があった場合の手続きですが、このような事態を少しでも減らすためには、入居者選定の段階で滞納の可能性の少ない人を選ぶということが大切です。
以上のポイントをぜひ皆様のアパートマンション経営に生かしてください。


・入居者クレーム処理
「暖房機が壊れた」、「給湯器の調子が悪い」、「ドアの鍵を紛失」、「排水の流れが悪い」・・・
等の設備や備品の修理や点検、手配もお忙しいオーナー様に代わって当社が引き受けます。

・定期巡回サービス
一棟物のアパートやマンション等は毎月当社のスタッフが物件を巡回し、建物、設備不具合の発見、敷地や共用廊下、玄関等の清掃、共用部分の照明の交換(球切れ)、巡回報告書の作成や、駐車場、駐輪場の点検を行います。

・改善・修繕
アパートマンション等の、衛星放送、ケーブルTV、インターネットへの対応から、屋根・屋上防水、外壁や給･排水設備の改善、室内の床、壁、天井や浴室、トイレ、台所等の修繕工事の御見積や手配等を行います。

・掃除・除雪

アパート・マンション等の巡回時に掃除や除雪を行い、積雪の多いときには即日除雪します。


・入居者厳選(申込チェック)
＜確認事項＞
　・契約者の職業、勤務先
　・家族構成
　・本籍
　・連絡先

　・連帯保証人の住所・氏名
　・職業
　・連絡先

必要書類の確認
　契約者の住民票、学生証等
　連帯保証人の住民票、印鑑証明書


・入居者募集

１、広告
　インターネット　http://www.apaman-plaza.co.jp/
　賃貸住宅雑誌
　電話帳広告
　新聞折込チラシ
　宅配チラシ
　DM(ダイレクト･メール)

２、通りがかり　〜店頭広告

３、利用者からの紹介や再利用

４、同業者からの依頼
　毎月、業者向けマンションレンタル情報を発行

５、大学･専門学校からの紹介
　大学・専門学校へチラシを発行しています。
　また、入学試験日にチラシ配布を行っています。

６、建物の看板、ポスター