第２の鉄人

東京都在住　加藤隆

　不動産経営においては、会社経営と同様、３つの重要な観点があります。それは、財務内容、収支、資金繰り（キャッシュフロー）です。財務内容は、資産―負債＝自己資本で表されます。収支は、売上高―経費＝損益で表されます。資金繰り（キャッシュフロー）は、受取現預金―支払現預金＝手残り現預金で表されます。収支の損益においては、売上高をいかに増やすか、もしくは、経費をいかに減らすかで決まります。不動産経営においては、賃貸料をいかに増やすかですが、経費をいかに減らすかといったことも、重要になってきます。経費を減らすことは、利益増・キャッシュフロー増・自己資本増に繋がります。会社経営も不動産経営もそうですが、最大の経費は、税金と言われています。会社でも、折角、利益をあげても、約半分は税金で取られてしまいます。それくらい、税務コントロールは、重要なテーマなのです。「脱税」は違法ですが、「節税」は権利です。税務署は、税金不払い・不足は言ってきますが、払い過ぎについては、こちらから言わない限り、何も言ってはきません。そして、経費の中でも、大きいのは、会社経営と同様、やはり、人件費、建物賃借料・建物減価償却費、支払金利、支払手数料等です。


【人件費】
　不動産経営にメインにかかわるのは自分自身だとしても、家族も、電話応対・物件見回り・パソコン業務等、なんらかの関りは持っているものです。そこで、家族等の人件費を経費計上しようというものです。所得を家族に分散すれば、累進課税を緩和する効果もあります。白色申告・青色申告で事業的規模未満（原則、５棟１０室未満等）の場合には、毎月５０万円が上限のようですが、あまり使われていないかと思われます。青色申告で事業的規模（原則、５棟１０室以上等）の場合、青色申告専従者控除が利用可能です。尚、青色申告の事業的規模の基準は、原則５棟１０室以上ですが、これは、一棟物アパート・マンションであれば５棟以上、区分所有マンションであれば１０室以上ということです。その際、広さ・築年数・価格等は関係ありません。従って、狭小・築古・低価格マンションでも、１室としてカウントされます。私の場合も、昔、東京・博多に区分所有マンション５室を所有していましたが、早く、青色申告の事業的規模にし、節税を図りたかったこともあって、札幌の狭小・築古区分所有マンション（数百万円程度）を立て続けに６室購入し、青色申告の事業的規模にし、節税を図ったものです。その際、青色申告の届出、青色申告専従者控除の届出が必要です。要件としては、１５歳以上の専従者が、専ら、過半数の期間（６ケ月間）超、不動産経営に携わっていることです。「専ら」ですから、会社勤務・学生等は不可です。逆に言えば、専業主婦・リタイアした両親・プータロー等は、大丈夫です。法人化した場合には、対象者が限定されなくなります。尚、給料については、業務に応じた適正な金額とされていますが、多くても、毎月８万円・年間９６万円等、１００万円未満にしておいた方がいいかと思います。１００万円以上で住民税、１０３万円以上で所得税、１５０万円以上で社会保険料対象となってしまうからです。


【建物賃借料・建物減価償却費、光熱費】
　借りていれば建物賃借料、自己所有していれば、建物減価償却費です。又、光熱費（電気・瓦斯・水道等）等です。自己所有の場合、通常は、購入時に、土地建物代を一括支払します。建物については、古くなり、価値が減りますので、法定耐用年数に応じた期間に応じて、「減価償却費」として経費計上し、資産価値を減らす仕組みです。その代わり、将来、売却する際、不動産譲渡税の計算において、売却価格―簿価（減価償却後）―諸経費（購入時・売却時）です。マイナスするのは、購入価格ではなく、減価償却後の簿価なのです。つまり、減価償却費を多めに取ると、当初は節税になりますが、売却時には不動産譲渡税を多めに取られるということになります。従って、どちらを取るかは、その人の性格・年齢・家族構成・ポリシー等によります。因みに、私の場合には、先に、減価償却費を多めに取る戦法にしました。税法は毎年コロコロと勝手に変えられますし、所得・税金が多いうちに、早めに節税のメリットを享受した方がいいと判断したからです。不動産価格は、土地と建物になりますが、なるべく、建物の割合を多めにしようとします。新築の場合には、消費税の関係（建物部分にのみ消費税課税）もあって、土地と建物の価格は決まっています。中古の場合には、通常、合計金額のみですので、なるべく、建物部分を多めにしてもらう手もあります。売主が消費税課税対象法人の場合には、支払消費税を削減する為、建物部分を少な目にしたがりますが、消費税課税対象法人以外の個人等の場合には、さしてこだわりません。「重要事項説明書」・「売買契約書」・その他書面に記載してもらいます。もしくは、不動産仲介会社に書面で記載してもらう方法もあり得ます。あとは、低めの土地の評価を活用し、逆算して、建物の価格を出す方法もあり得ます。税務署としては、路線価・固定資産税評価額等で案分する方法を推奨しています。あと、建物（鉄骨鉄筋コンクリート４７年・鉄骨造３２年・木造２２年等）だけでなく、構築物（１５年）・器具備品（６年）等、法定耐用年数が短いものも含め細かく分類し、早期に減価償却する手法もあります。個人の場合には、現在は、定額法のみですが、法人の場合には、定額法ではなく、定率法とし、早期に減価償却する手法もあります。尚、青色申告の事業的規模・法人化ともなれば、自宅の一部を、不動産経営の事務所として経費（減価償却費等）計上する手もあります。一般的に、首都圏物件よりは札幌等地方物件の方が建物の比率は大目となります。


【修繕費】
　原則として、価値が高まるもの且つ高額のもの（１０万円以上等）は資産計上・減価償却対象ですが、現状維持のもの・低額のもの（１０万円未満のもの等）・区分所有マンションの修繕積立金等は、資産計上・減価償却対象ではなく、一時費用の修繕費として経費計上します。


【支払金利】
　金融機関等への支払金利を経費計上します。不動産所得が赤字の場合には、建物分のみで土地分は経費計上不可です。その際、まずは、建物分に充当することは認められています。減価償却費の早期計上の際と同様、建物の比率を高めておくと、節税上有利となります。法人の場合には、全額経費計上可です。


【支払手数料】
　仲介手数料・融資手数料・司法書士手数料、建物管理費・賃貸管理費等を経費計上します。


【租税公課】
　収入印紙代・登録免許税・不動産取得税、固定資産税・都市計画税等を経費計上します。


【損害保険料】
　火災保険料・地震保険料・第三者損害賠償保険料等を経費計上します。


【交通費】
　不動産経営に関わるセミナー・不動産会社・金融機関・物件選定・物件視察等にかかる交通費・宿泊費等を経費計上します。遠隔地の場合には、交通費・宿泊費も嵩みますが、不動産経営に絡めて旅行気分にもなれるものです。家族も含めて、不動産経営に理解を深めてもらうチャンスにもなります。私の場合も、東京以外にも、博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉と、全国展開していますが、家族も含めて、何度も、訪問しています。札幌にも何度も行き、妻・双子の長男・次男も含め、アパマンプラザの山崎社長に、大倉山スキージャンプ場・円山公園・札幌ビール園等、案内して頂きました。


【通信費】
　固定電話代・携帯電話代・インターネット代・郵送費等を経費計上します。固定電話代・携帯電話代・インターネット代等については、不動産経営分・自家使用分を適切に（折半等）案分します。


【図書調査費】
　不動産経営に係る新聞代、書籍代・セミナー代等を（経費計上します。新聞代については、「全国賃貸住宅新聞」・「日本経済新聞」等です。


【交際費】
　不動産会社・金融機関・不動産経営仲間等との間に係る土産・懇親会費等を経費計上します。この交際費については、大会社の方が原則として経費計上不可ですが、個人の場合には、経費計上可です。


【備消品費】
　パソコン代・プリンタ代・プリンタインク代・文房具費等を経費計上します。


　サラリーマンの場合、先に税金を取られて残ったお金で暮らせといった発想ですが、不動産経営をすることにより、事業経営者と同様、先に経費を使って、残ったお金で税金を支払うという発想に切り替えることが可能です。札幌の築古・狭小・低価格マンション等を活用し、青色申告・事業的規模になれば、青色申告専従者控除・青色申告控除（黒字の場合）・損失３年間繰延も可能です。経済的自由に向かって、是非、一緒に頑張りましょう！！


【加藤隆　プロフィール】
「サラリーマンのままで、経済的・時間的・精神的自由を目標に、預貯金・外国為替・貴金属・株等の資産運用を経て、不動産経営歴３４年。数々の失敗・バブル崩壊を生き抜き、リスク分散をモットーに、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉に、区分所有マンション・一棟物アパート・一棟物マンション・戸建、物件計１０８戸を運営。
総資産７億円―借入金４億円＝自己資本３億円、年間家賃収入６千万円―諸経費１千万円―借入金返済３千万円（内元本返済分２千万円）＝キャッシュフロー２千万円。
節税で、所得税・住民税ゼロ。」


• 加藤隆オフィシャルサイト
http://kt-taka.net/